Örtliche Raumordnung

In der Gemeinderatssitzung vom 11.12.2025 wurde nach einer längeren Phase der Diskussionen nun eine Zahl festgelegt, die die maximale Anzahl der erlaubten Wohneinheiten im Kerngebiet regeln soll.

Zur Erklärung: In der nächsten Änderung des Raumordnungsprogrammes sollen im gesamten Gemeindegebiet die Anzahl der erlaubten Wohneinheiten (WE) pro Bauplatz auf zukünftig 2 WE beschränkt werden. Ausgenommen sind Gebiete mit bereits gültigen Beschränkungen (Bauland Agrar, die neue Siedlung mit Bebauungsplan „Am Teichfeld“).

Um für das Bauland Kerngebiet (BK) eine Regelung zu finden, wurde im Gemeinderat lange diskutiert. Die Ziele der Gemeindeentwicklung (festgehalten im ÖEK) sollen bei notwendiger Verdichtung im räumlich und sozial verträglichem Ausmaß erreicht werden.

Im Bauausschuss konnten sich die Mitglieder eine Beschränkung auf 12 WE pro Bauplatz vorstellen und gaben eine entsprechende Empfehlung an den Gemeindevorstand weiter.

Im Vorstand fand diese Zahl keine Mehrheit. Die Gegenargumente fußten v.a. auf der Annahme, dass Ziele in der örtlichen Entwicklung aus finanziellen Gründen nicht ohne Bauträger erreicht werden können, wie z.B. neuer Nahversorger, Arzträumlichkeiten, geförderter Wohnbau der Schienen „Junges Wohnen“ und „Begleitetes Wohnen“. Wohnbauträger trachten aber immer, möglichst das Maximum an Wohneinheiten auf einem Bauplatz zu errichten.

Als Grüne Gruppe ist es uns wichtig, die Beschränkung der Wohneinheiten auf profunde Voruntersuchungen und Empfehlungen von Experten und natürlich auch auf der Meinung der Bevölkerung aufzubauen. Diese Entscheidungsgrundlagen finden wir in der Leitplanung „Wien Umland Nord“, im Regionalen Raumordnungsprogramm und im Örtlichen Entwicklungskonzept. Aus diesen Unterlagen lässt sich objektiv ableiten, dass für das Kerngebiet eine Beschränkung der Wohneinheiten auf max. 16 – 18 WE empfehlenswert wäre.

Ein Bebauungsplan könnte für jeden Bauplatz spezifischer die Bebauungsdichte regeln. Dies wäre allerdings kostspielig für die Gemeinde. Eine Beschränkung der WE, wie nun geplant, ist – neben Bauordnung und Stellplatzverordnung – für Kreuzstetten das einfachste Mittel zur Regulierung.

Der Gemeinderat einigte sich schlussendlich auf die Arbeitszahl „18“ als Begrenzung der max. erlaubten Wohneinheiten im Kerngebiet. Mit dieser Zahl wird nun der örtliche Raumplaner weiter am Entwurf für die Änderung des Flächenwidmungsplanes arbeiten. Hin zum Randbereich des Kerngebietes soll die Zahl stark verringert werden, sodass ein verträglicher Übergang zum umliegenden Bauland erreicht wird.

Ältere Beiträge zu Örtlicher Raumordnung/Flächenwidmungsplan

13. Änderung des örtlichen ROP

Einige Windkraftanlagen sind in die Jahre gekommen und sollen durch modernere und leistungsstärkere Anlagen ersetzt werden. Für 6 neue Windräder wurde eine Umwidmung von Grünland in Grünland-Windkraftanlage (Gwka) notwendig und nun nach Abschluss aller Voruntersuchungen (Strategische Umweltprüfung, …) beschlossen. Die Unterlagen dazu sind umfangreich. Nach Abschluss des Projektes werden die entsprechenden Flächen der alten Anlagen wieder zurück gewidmet in Grünland.

Bausperre für Großprojekte

Der Gemeinderat beschloss eine 2-jährige Bausperre für neue Bauvorhaben mit mehr als 2 Wohneinheiten auf einem Baugrund/Bauplatz. In einem bereits bestehendem Gebäude ist die Errichtung von mehr als 3 Wohneinheiten vorerst nicht zulässig.

Ziel der Bausperre ist die Überarbeitung des örtlichen Raumordnungsplanes. Zweck ist der langfristige Erhalt des strukturellen Charakters der in der Verordnung angeführten Gemeindegebiete –  durch gezielte Planung und Beschränkungen. Von der Bausperre ausgenommene Gebiete sind Grundstücke zu Wohnzwecken mit der Widmung “Bauland Agrar” und “Bauland Kerngebiet” sowie das neue Siedlungsgebiet “Am Teichfeld”, das bereits einen Bebauungsplan mit ähnlichen Zielen aufweist.

Durch Erarbeitung eines neuen Örtlichen Raumordnungsplanes soll in dafür geeigneten Regionen der Gemeinde nun endlich der dörfliche Charakter – bei  notwendiger maßvoller Verdichtung – langfristig gesichert werden (wie schon in den Leitplanungen des Landes empfohlen). Zielführende Planungen zu diesem Vorhaben brauchen Vorlaufzeit. Damit in dieser Zeit nicht dem Zweck widersprechende Bauprojekte entstehen können, wurde die Bausperre – für genau definierte Bauvorhaben – mit sofortiger Wirkung beschlossen (ab 12.06.2024). Für den privaten “Häuslbauer” ändert sich nichts.

Die 12. Änderung des Örtlichen Raumordnungsprogrammes

lag zur Einsicht am Gemeindeamt auf. Sie beinhaltet auch eine geplante Umwidmung beim Steinberg. Durch diese soll ermöglicht werden, Schaufischteiche und eine Gärtnerei anzusiedeln.

Zumindest die Teiche würden sicher eine Bereicherung für Kreuzstetten und sein vielfältiges Landschaftsbild darstellen.

Den Unterlagen zur Umwidmung entnimmt man (teilweise veraltete) Details über die Befüllung und Bewirtschaftung der geplanten Teiche – mit Grundwasser. Brunnen sind geplant. Es gibt dazu viele Auflagen und Vorgaben. Diese müssten wohl noch bei tatsächlicher Projektumsetzung aktualisiert und den Gegebenheiten aufgrund der Klimaveränderung angepasst werden. Extreme Trockenperioden, Versiegelung und althergebrachtes Regenwassermanagement haben den Grundwasserspiegel zum Sinken gebracht.

Es wäre wünschenswert, dass jedes (Bau) Projekt, ob privat oder öffentlich, auf seine Auswirkungen auf das lokale Ökosystem und die natürlichen Ressourcen (Boden, Wasser, …) gut durchdacht wird, sodass die beste Lösung für Projektwerber*innen, die Natur und auch die Anrainer zum Projekt gefunden werden kann.

Umwidmung am Kirchenplatz

Der Flächenwidmungsplan wurde für ein einzelnes Grundstück am Kirchenplatz abgeändert. Eine große Wohnanlage ist geplant. Insgesamt sollen ca. 30 Wohneinheiten der Förderschienen „Junges Wohnen“ und „Begleitetes Wohnen“ sowie Räumlichkeiten für medizinische Versorgung errichtet werden.

Als Anlass für die Umwidmung des Grundstückes wird im Erläuterungsbericht zum Umwidmungsverfahren angegeben:

• Vorliegen eines „konkreten Projektes“, das die derzeit erlaubte Geschoßflächenzahl übersteigt
• Innenverdichtung / Nutzung von Leerständen und Baulandreserven im Ortsgebiet
• Stärkung des Ortszentrums als Versorgungszentrum
• Umsetzung der Ziele des Örtlichen Entwicklungskonzeptes (ÖEK)

Unsere Kritikpunkte:

• Die Umwidmung wurde für ein vom Bauträger vorgelegtes Projekt vorgenommen. Es scheinen also die rechtlichen Grundlagen den Vorstellungen der Bauwerber angepasst worden zu sein.
• Wichtige (auch durch einige Umfragen in der Bevölkerung gestützte) Ziele im ÖEK lauten:
• – maßvolle Verdichtung in Abstimmung mit  Einrichtungen der Infrastruktur, im Umfeld von Ortszentren sowie öffentlicher Verkehrsmittel

• – Wahrung des dörflichen Charakters
• – Mobilisieren von Baulandreserven, Schließen von Baulücken, Nachnützen von Leerständen
• – Bereitstellen von vielfältigem Wohnraumangebot, das den Bedürfnissen aller Altersgruppen entspricht
• – Belebung der Ortskerne, Erhaltung der Nahversorgerstrukturen
• – moderater (mittlerer) Zuzug (angestrebt von 2016 bis 2026: plus 108 Haushalte)

    Diese Ziele werden nicht gleichwertig angestrebt.

Wir befürworten beim Projekt am Kirchenplatz:

• Errichtung von vielfältigem, den Bedürfnissen aller Altersgruppen angepasstem Wohnraum
• Errichtung von Räumlichkeiten für medizinische Betreuung
• Nachverdichtung sowie Nutzung von Baulücken
• Belebung des Ortskernes und Erhalt des Nahversorgers

Aber: mit Maß und unter gleichwertiger Umsetzung aller Ziele, die im Örtlichen Entwicklungskonzept festgehalten sind!

Warum strebt man nicht jene Verdichtung an, die von Experten für Kreuzstetten empfohlen wird? Bei Umsetzung des Bauprojektes in geringerem Ausmaß (z.B. mit maximal 20 Wohneinheiten) könnten alle Ziele des ÖEK gleichermaßen umgesetzt werden. Die Lebensqualität im Umfeld des Kirchenplatzes bliebe erhalten, das Ziel der Verdichtung wäre raumverträglich erreicht.

Jedes Bauvorhaben – ob von privaten Bauherren oder von der großen Genossenschaft – hat sich an die verbindlichen Vorgaben im Örtlichen Entwicklungskonzept/Örtlichen Raumordnungsprogramm zu halten. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen an die Vorstellungen des Bauwerbers anzupassen, ist der falsche Weg.